让梦想从这里开始

因为有了梦想,我们才能拥有奋斗的目标,而这些目标凝结成希望的萌芽,在汗水与泪水浇灌下,绽放成功之花。

危机时刻, 中国出大招了

发布日期:2022-05-21 20:41    点击次数:194

转自原作者:戎评说

面对俄乌战争持续,以及美国在亚太地区围堵中国的动作不断,中国经济的发展更要稳得住。在国际环境恶化和国内防疫形势依旧严峻之下,如何扭转经济增速下行势头,改善就业状况,成为中国政府的当务之急。

统计局公布的4月经济数据并不乐观,工业、消费、投资等经济指标全面回落。消费降幅较大,青年失业率创了历史记录,工业出现负增长,基建投资不及预期,房地产投资还在探底过程中。

现在国内出现了两个特别重要的“稳增长”信号:

一是,上海从5月16日起分阶段推动复商复市,预计6月全面恢复正常生产生活秩序;

二是,15日,银行和银保监会出台了差别化住房信贷政策,规定首套住房商贷利率不低于LPR基准利率减20个基点。

上海的“解封”和中央层面出台的楼市“救市”政策,都在说明目前中国经济“稳增长”的需求非常迫切。

而目前面临人民币快速贬值,和外资出现流出势头的背景下,以美国为首的西方集团紧盯中国及周边不放,巴不得中国经济出现意外状况,正中他们削弱中国实力的下怀。

所以,上海作为中国经济的桥头堡,以及楼市作为中国经济的重要支柱,都需要在目前这个阶段稳住,而且还要尽快释放出活力。

上海的问题,大家自有判断,在此不做赘述。下面,我将重点分析一下中国房地产调控的政策脉络和特点,以及楼市后续的走势。

由于房地产业规模大、链条长,因此,其在带动我国经济增长以及稳定经济层面的作用是显而易见的。

央行此次释放房贷利率降息的信号,很明显是为了刺激刚需和改善型住房需求,带动房地产去库存,以及稳住房地产投资,进而稳定经济增长。

对于此轮房地产调控松绑,我们还得从2020年8月推出的“三道红线”政策说起。

因为当时房地产行业的负债规模实在太高了。2018年,全国房企的有息负债达到了19.2万亿,这是一个什么概念?2020年我国的GDP首次突破一百万亿,房企欠的钱相当于我国GDP的1/5,这个数据太吓人了。

于是,2020年“三道红线”横空出世之后,房企便被迫开始执行降杠杆的战略。但在具体推行过程中,与其他政策的重叠交互,部分杠杆率走高的房企无法适应政策收缩而突然间倒下,尽管尽力自救,但效果有限。

在房地产企业一片哀嚎之后,有些地方也坚持不住了。到了去年年底,部分楼市不太景气的二三线城市出台了一些零星的宽松动作,比如哈尔滨、衡阳、玉林等。

到今年年初,央行对LPR进行了一次普降,虽然只有5个基点,但被视作政策松绑的信号,大家隐约感觉风向要变了。

3月16日,财政部宣布年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,信号越来越清晰了。

于是在4月,各大城市的地产调控政策就开始陆续登场了,既有衢州、日照等三四线城市,也有南京、杭州、苏州、广州这样的一二线城市。楼市松绑的暖风在一个月内吹遍了全国。

今年以来,已经有约80个城市放宽楼市政策。5月份仅过半,就有36城“花式”出台楼市支持政策。目前多城出台的房地产支持政策涵盖的内容愈发丰富,且力度明显加大,已经触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。

从各地出台的楼市政策内容看,降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限售等传统手段仍是主流,但也出现了一些超常规的创意举措。

比如无锡、南京、杭州对二胎、三胎家庭以政策倾斜;长沙将存量房用作租赁住房将不纳入家庭套数计算等。

虽然央行和银保监会推出的房贷降息政策目前仅限于首套房,但是从政策趋势来看,逐步降低房贷利率,重点关照首套房和改善型住房需求,基本上成为大势所趋。但是从全国层面,限购政策是不可能松动的。

现在看来,各地的楼市松绑政策,就差挑战“二套房”限购这一核心政策了,而这是“房住不炒”的底线。至少在北上广深这样的一线城市,限购政策是不可能放松的。

这些年,全国统一的“二套房”限购政策,即一个家庭最多只能购买两套房子,基本上消灭了“炒房团”的存在,也是近些年房价没怎么涨的杀手锏。但目前有些城市开始变相松绑这一政策,恐怕并不符合“房住不炒”的总体方针。

作为全国房价控制得最好的一二线城市,长沙走出“以出租房换购房资格”的路子,真的能够盘活其房地产市场吗?

长沙的创新调控政策,其实,打的就是“二套房”限购政策的擦边球。甚至,根据网友的分析,理论上是可以无限循环破限购的。

把房子租出去,能够腾出购房资格,但租期必须10年以上,出租方式上可以自己找租户,也可以和政府成立的长期房屋租赁公司签长期租赁合同,也就是把自己的房子变成公租房。然后就可以换取购房资格,如果有两套,租出去一套或者两套,就可以获取购买一套或者两套的购房资格。

看上去很香吧?

这个政策既解决了二手房限购的问题(锁定10年),抑制了二手房交易,又刺激了新房市场,促进了房地产投资,和增加了GDP;而且国家要求的10几万套的公租房指标,不费吹灰之力就实现了。可谓一箭多雕,关键是没有多大的成本。

那么,这个政策能够落地吗?落地的效果如何呢?

用10年的房屋租赁合同去换取购房资格值不值?出租房屋十年内不能出售的机会成本有多大?

理论上,如果一个人有100套房,租出去100套或99套,是可以换取两套或一套购房资格的。这样会不会刺激炒房的复燃?是否有悖“房住不炒”的方针?

其次,租出去十年的房租收益和房价预期加总,是否高于现在卖房的收益,把房子锁定10年,虽然有租金收益,但是也意味着房屋流动性的消失。

如果中途能够租转售,所支付的成本该如何界定,才能防止一些人钻政策的空子,通过出租房子获取购房资格后收回出租屋然后转售,来回倒手换取购房资格,并炒作房价?

这会不会抢占真正有改善性住房需求的群体的政策资源?

这个政策真正利好的其实是有两套房及以上数量的群体,他们本来就是比较富裕的群体,而真正有刚性购房需求和改善性住房需求的人,并不会受益这个政策。所谓“精准施策”就要打一个问号。

另外还有一个与房产税怎么对接的法律界定问题,政策规定存量房出租后不算家庭住房套数,那么,长期出租的房子与空置的房子如何征收房产税?是否要有区别?如果一视同仁按照产权套数征收,有很多人就不会热衷于长租房而是卖掉房产,其实房产税是打击炒房的大杀器,如果长租房的权属问题(所有权和使用权)出现模糊,影响房产税的征收,那么,“房住不炒”的方针很难落实得下去。

天底下没有完美的政策,就像不可能有永动机一样,这个政策的漏洞就在于,两极分化的趋势会越拉越大,没钱或只够刚需买房的人,可能会因为有多套房的富裕阶层炒高房价而越来越买不起房,房价拉高了,GDP和政绩有了,老百姓的困难和差距却越来越大了。

相比长沙的创意调控,多房多孩的政策可能更容易复制和推广。

多孩家庭可以获得额外的购房名额,在无锡、南京、杭州等城市开始推行,这无疑是满足改善型住房需求的针对性政策,这个政策相比长沙用出租房换购房名额的创新举措更为人性化,也更加精准,是许多城市可以复制的政策,而且实施难度小,政策立竿见影。长沙的政策过于理想化,现实中容易钻漏洞,而多孩多房更贴合实际情况,能够在最短时间内挖掘潜在的购房需求,而且符合“房住不炒”。

“房住不炒”实施了这么多年,总算把房价控制住了,这个成绩来之不易。因此,楼市调控最后的紧箍咒——限购,即每个家庭最多能够购买两套房子,在全国层面是不可能统一放松的。

地方可以想方设法松绑调控政策,但这条底线是不能直接突破的,特别是北上广深,必须牢牢扎紧限购的篱笆。至于类似长沙这样的二线城市,会鼓励调控创新,但是绝对不能突破限购这一最后的底线。

如果2009年房价暴涨和2018年的房企高杠杆再来一次,中国的经济承受不了,社会的忍耐力也承受不了。况且,我们根本不需要投机氛围浓厚的房地产市场,而是供给和需求真正能够有效匹配的状态。

对于大多数城市来讲,仍然是需要大幅度去库存,消化存量房的阶段。因此,长沙从统一租售的角度出招,不乏为明智之举。整体而言,政策的思路是对的。因为将存量房长租化,确实可以消耗掉一定数量的存量房。而政策需要打补丁的是,如何防范借长租房政策,套取购房资格炒房。

虽然长沙有其特殊情况,整体房价不高,炒房也没有形成气候,因此,进行调控政策创新有一定的安全性,但是,还是要预防炒房风险,特别是在各城市竞争比较激烈的背景下,需要警惕跨城市资金因为政策的洼地效应而出现大幅流入,进而引发炒房。

其实综合分析,目前中国楼市,除了一二线城市仍然蕴藏着较大的房价反弹风险之外,其它城市的房价泡沫并不大,甚至很多城市都面临房地产库存过高,房地产投资快速冷却的风险。因此,除了盯住几个重点城市,其它城市的楼市调控政策自主性和调整空间更大。

中国现在处于人口增长快速下滑,总规模即将见顶的阶段。这是未来房价变化的决定性因素。对于人口净流入的城市,房价会比较坚挺,甚至还有上涨空间;对于人口净流出或流出规模较大的城市,房价会长期走下坡路,搞土地财政的路子恐怕是行不通了。

中国的房地产业早已结束了普涨时代,这是由经济发展、人口状况、城市建设等多因素决定的。随着中国经济从高速增长转向中低速增长,依靠投资拉动经济增长的边际效应在降低,除了一二线的几个核心城市,仍然维持人口净流入和较大的房地产投资缺口之外,绝大部分城市的地产投资已趋向饱和,并非依靠松绑政策调控就能挽救楼市了。

所以,与其在房地产拉动经济增长的老路上祈望奇迹的出现,不如根据城市自身产业结构状况,大力发展优势产业,走出一条特色经济拉动GDP的路子,进而提高城市容纳就业的能力,筑巢引凤。

文章最后,戎评有话说

很多人会有疑问,既然全国80多座城市都松绑楼市调控了,是不是意味着房地产的大行情又要回来了?

答案是否定的。虽然某些城市放松调控的政策可能会诱发短时间的炒房苗头,但是,长期来看,房价并不具备再次大涨的基础。

首先是城镇化率遇到了瓶颈。2000年,中国的城镇化率只有约36%,到2021年,这一数据已经增长到了64.72%。发达国家的数据显示,城镇化率超过60%,就意味着房地产市场高增长的局面会放缓甚至停滞。

很多人拿发达国家80%左右的城市化率类比中国,得出中国房地产依然有很大增量空间的结论。其实这完全是主观上的一厢情愿。事情的真相是,中国城市化率依然会提高,但靠的不再是分子的增加,而是分母的减少。而人口减少对于住房的需求会急剧萎缩。

中国的人口规模大概率在2030年前见顶,未来房子的库存会远高于需求,房价大涨的空间基本没有了。

再就是货币因素。过去几十年,中国货币发行的同比增速长期高于GDP增长率,造成流动性溢出,这些钱进入房地产领域,支撑起长牛行情。

2013年是一个转折点,国内开始着手进行宏观去杠杆,具体表现为M2同比增速不断降低。截止到目前,这一数据基本稳定在8%-9%之间,约等于实际GDP增长加上通胀。即金融系统不再给房地产额外印钱,即便政策短期宽松,行业也不可能再回到从前。

虽然中国家庭70%的财富在房子上面,房价的稳定对于保卫老百姓的财富非常重要,但是根据中国经济的发展阶段分析,房屋资产能够保值不缩水已经是很好的状况了,未来房价大涨缺乏基本面支撑。

所以,房子会逐渐回归居住属性,而褪掉金融属性。



 




Powered by 竞彩堂 @2013-2022 RSS地图 HTML地图